Arrendatario puede convertirse en dueño de vivienda en Colombia: ley es clara

En el mercado inmobiliario, circula con frecuencia un rumor que genera temor en los propietarios y falsas esperanzas en los inquilinos: la idea de que, tras ocupar una vivienda por muchos años, el arrendatario automáticamente se convierte en dueño.

Sin embargo, la ley es clara y restrictiva al respecto. Para que un arrendatario pueda reclamar la propiedad, debe ocurrir una transformación jurídica profunda conocida como interversión del título.

Para entender esto, es vital distinguir dos conceptos legales que suelen confundirse en la cotidianidad. En primera medida figura la tenencia, la cual ejerce un arrendatario. Este reconoce que la propiedad pertenece a otra persona (el arrendador) y paga un canon mensual por su uso.

Por otro lado, también aparece la figura de posesión, que es cuando una persona habita el inmueble con "ánimo de señor y dueño", es decir, no reconoce a nadie más como propietario, no paga arriendo y actúa como si la finca raíz fuera suya.

Bajo un contrato de arrendamiento, el inquilino firma un documento donde reconoce la propiedad ajena. Mientras ese contrato esté vigente o se sigan pagando cánones, es legalmente imposible que el arrendatario reclame la propiedad, sin importar si lleva 10, 20 o 50 años viviendo allí.

¿En qué casos excepcionales podría reclamar la propiedad?

El único camino legal para que un arrendatario pase a ser dueño es a través de la Prescripción Adquisitiva de Dominio (Usucapión). Pero para llegar a este punto, primero debe dejar de ser "tenedor" y convertirse en "poseedor".

• Si el dueño desaparece, deja de cobrar el arriendo, se desentiende de los impuestos y no realiza mantenimiento por un periodo prolongado (generalmente 10 años en prescripción extraordinaria).

• El arrendatario debe ejecutar actos públicos que demuestren que ya no reconoce al dueño. Por ejemplo: dejar de pagar el arriendo de forma definitiva, empezar a pagar los impuestos prediales a su nombre, realizar mejoras estructurales de gran envergadura sin permiso y comportarse ante la comunidad como el único dueño.
• No basta con el paso del tiempo. El interesado debe demandar ante un juez civil para que este declare que se han cumplido los requisitos de posesión pacífica, pública e ininterrumpida.

El mayor riesgo para un propietario no es el paso del tiempo, sino la informalidad. Muchos problemas surgen cuando los contratos son verbales o cuando se permite que un inquilino deje de pagar "por caridad" durante años sin firmar documentos que ratifiquen su condición de arrendatario.