¿Es legal ceder un contrato de arriendo en Colombia? Evite sanciones y conozca los requisitos

En Colombia, las imprevistos económicos, los cambios laborales o las decisiones personales obligan frecuentemente a los inquilinos a buscar alternativas para abandonar un inmueble antes del tiempo pactado en la oferta de alquiler.

En este escenario, la cesión del contrato de arrendamiento surge como la solución ideal para transferir los derechos y deberes contractuales a un nuevo arrendatario. Sin embargo, llevar a cabo esta figura sin atender las exigencias legales del país puede acarrear severas multas e indemnizaciones económicas.

La prohibición por norma legal

Para la vivienda urbana, la normativa que regula estos acuerdos es la Ley 820 de 2003. En su artículo 17, la legislación establece con claridad que el arrendatario no tiene la facultad de ceder el contrato ni de subarrendar, a menos que cuente con la autorización expresa del arrendador.

Esta regla también tiene su reflejo en el artículo 2004 del Código Civil y en el artículo 523 del Código de Comercio para locales comerciales.

El sustento jurídico radica en que los contratos de arrendamiento se realizan bajo el criterio de intuitu personae (en consideración a la persona). Al momento de suscribir la relación comercial, el arrendador o la inmobiliaria evalúan de forma rigurosa el perfil, el historial crediticio, la estabilidad financiera y las garantías del inquilino inicial. Por ende, reemplazar al titular sin previo aviso vulnera los acuerdos iniciales de seguridad contractual.

¿Cuándo y cómo se convierte en un acto 100% legal?

Para que la cesión del contrato de arrendamiento mantenga la validez legal y proteja a las partes involucradas, deben concurrir los siguientes factores indispensables:

• Autorización escrita del arrendador: El consentimiento no debe interpretarse de manera tácita. Debe quedar formalizado mediante una carta, una cláusula dentro del contrato original o la firma de un otrosí donde el propietario o la inmobiliaria aprueben explícitamente el ingreso del nuevo inquilino.
• Aprobación de la aseguradora o afianzadora: Si el contrato original está respaldado por una póliza de arrendamiento o una fianza, el cesionario (nuevo inquilino) deberá someterse al estudio de crédito correspondiente. Si la aseguradora no aprueba la solvencia financiera del nuevo ocupante, la cesión no podrá concretarse.
• Formalización de la cesión: Una vez otorgados los permisos, el cedente (inquilino saliente), el cesionario (nuevo inquilino) y el arrendador firman el acuerdo de cesión o nuevo contrato. Con ello, el cesionario asume la totalidad de las obligaciones y los derechos estipulados en el contrato primario.

Consecuencias de ceder el arriendo de forma ilegal

Si el arrendatario cede el inmueble sin cumplir con el permiso escrito del propietario, la Ley 820 de 2003 otorga al arrendador la facultad de aplicar severas medidas.

En primer lugar, puede solicitar la terminación unilateral del contrato con justa causa de manera inmediata debido al incumplimiento de la norma, tal como lo establece el artículo 22, numeral 3.

Asimismo, tiene el derecho de exigir el pago de penalidades, obligando al inquilino saliente a asumir las cláusulas penales por incumplimiento estipuladas en el documento original. Por último, se iniciará el proceso de desalojo del inmueble para requerir la restitución inmediata de la vivienda o del local comercial.