Intereses de mora por cuotas de administración: El tope máximo que permite la ley

El bolsillo de los colombianos que viven en propiedad horizontal suele verse afectado por las dudas respecto a las cuentas de cobro mensuales.

Una de las preguntas más recurrentes entre copropietarios y administradores es: ¿cómo se calcula el interés de mora por cuotas de administración? El desconocimiento de la norma suele generar cobros abusivos o, por el contrario, carteras morosas difíciles de recuperar debido a procedimientos mal aplicados.

Para resolver este dilema de forma legal y justa, la clave está en la Ley 675 de 2001 (Ley de Propiedad Horizontal), la cual dicta las reglas de juego claras para todo el territorio nacional.

El tope máximo que permite la ley

El artículo 30 de la Ley 675 establece que el incumplimiento en el pago de las expensas comunes (cuotas de administración) causará intereses de mora proporcionales al tiempo de retraso. Sin embargo, la administración no puede fijar una tasa arbitraria.

La norma señala textualmente que el interés moratorio máximo permitido es de una y media veces el interés bancario corriente certificado mensualmente por la Superintendencia Financiera de Colombia.

Cobrar un porcentaje superior a este límite legal configura el delito de usura, lo cual puede acarrear graves sanciones legales para el administrador y el consejo de administración.

¿Cómo hacer el cálculo correctamente?

Para realizar la liquidación de la deuda de un copropietario, el encargado debe seguir una fórmula matemática estricta basada en los días de retraso. Aquí te explicamos el proceso estándar:

• Conocer la tasa vigente: Cada mes, la Superintendencia Financiera publica la tasa de interés bancario corriente. A esa cifra se le multiplica por 1.5 para obtener la tasa de usura o mora máxima.
• Convertir la tasa a términos mensuales o diarios: Dado que la tasa certificada es efectiva anual (E.A.), se debe realizar la conversión matemática a una tasa nominal mensual o diaria para aplicarla con precisión al periodo vencido.

• Aplicar sobre el capital neto: El interés de mora solo se calcula sobre el valor de la cuota de administración vencida. Está prohibido por ley aplicar la tasa de mora sobre intereses de meses anteriores que ya se hayan acumulado (lo que técnicamente se conoce como anatocismo o cobrar intereses sobre intereses).

Muchos residentes creen que la asamblea general o el administrador pueden perdonar las deudas de mora de forma deliberada. La realidad es que, aunque la Ley 675 establece el tope máximo, la asamblea general de copropietarios tiene la facultad de votar y aprobar una tasa inferior dentro del reglamento de propiedad horizontal, o establecer acuerdos de pago con descuentos en intereses en casos de fuerza mayor.

Mantener una cartera sana y dentro de los límites de la ley es fundamental para garantizar la convivencia, el mantenimiento de las zonas comunes y la valorización de los bienes inmuebles en el país. Si tienes dudas sobre tu extracto de cuenta, la recomendación es exigir la hoja de cálculo de la administración para verificar que no se estén vulnerando tus derechos económicos.