¿Cuánto cobrar por alquilar su parqueadero en propiedad horizontal? Esto dice la Ley

El uso de los espacios de estacionamiento en los conjuntos residenciales y edificios de apartamentos se ha convertido en una de las principales fuentes de conversación —y en ocasiones, de fricción— entre los copropietarios y residentes en Colombia.

Con el continuo crecimiento del parque automotor en las principales ciudades del país y la limitación de espacio en las zonas urbanas, contar con un lugar seguro para dejar el vehículo es una necesidad cotidiana que impacta de manera directa el bolsillo de miles de familias.

Sin embargo, a la hora de poner en alquiler un estacionamiento o buscar uno disponible dentro de la misma copropiedad, surgen dudas recurrentes: ¿quién define el valor mensual?, ¿existen techos o límites fijados por las autoridades?, ¿puede la administración del edificio intervenir en el precio?

Para entender el panorama tarifario, el primer elemento que se debe analizar es la naturaleza jurídica del parqueadero dentro del régimen de propiedad horizontal (Ley 675 de 2001).

En la legislación colombiana existen dos categorías fundamentales que marcan la diferencia en materia de precios y condiciones contractuales: los parqueaderos privados y los parqueaderos comunes.

Parqueaderos privados: la regla del libre mercado

Cuando un estacionamiento cuenta con matrícula inmobiliaria independiente y figura a nombre de un propietario específico en las escrituras, se considera un bien de dominio privado. En estos casos, la ley colombiana no establece un límite máximo ni un regulador de precios para su arrendamiento.

El valor del canon mensual se rige bajo el principio de la libre oferta y demanda. Factores como la ubicación geográfica de la unidad residencial, el estrato socioeconómico, la comodidad de acceso dentro del sótano o plataforma, y si el puesto es cubierto o descubierto, son los que determinan el precio final.

En la práctica, este acuerdo es de carácter estrictamente privado entre el dueño del espacio y el arrendatario. La administración del edificio no tiene la facultad legal de imponer tarifas mínimas o máximas sobre estos bienes privados, aunque sí puede exigir el cumplimiento de las normas de convivencia y seguridad del conjunto.

Parqueaderos comunes y de uso exclusivo: el rol de la Asamblea

Una realidad muy distinta aplica para los estacionamientos que forman parte de las zonas comunes del edificio o conjunto. Cuando estos espacios se entregan en asignación temporal o alquiler a los residentes, la responsabilidad de fijar la tarifa no recae sobre el administrador de turno ni sobre un residente en particular, sino sobre la Asamblea General de Propietarios.

Es la asamblea la que determina los valores, los periodos de rotación y las condiciones bajo las cuales los residentes pueden hacer uso de estos espacios compartidos. La Ley 675 señala que los ingresos generados por la explotación de bienes comunes deben destinar a cubrir expensas comunes del edificio o a nutrir el fondo de imprevistos, lo que redunda en beneficio de toda la comunidad.

Para mantener una convivencia armónica y evitar inconvenientes legales o administrativos, los expertos en propiedad horizontal recomiendan:

• Formalizar un contrato por escrito: Incluso entre vecinos del mismo edificio, redactar un documento simple donde se especifiquen las fechas de pago, el estado del puesto y las causas de terminación evita malentendidos.
• Consultar el reglamento interno: Antes de arrendar a personas ajenas al conjunto residencial, es indispensable revisar si el reglamento interno de la copropiedad permite el ingreso de personas externas por motivos de seguridad.
• Paz y salvo de administración: Asegurarse de que la cuota de administración de la unidad residencial se encuentre al día para evitar restricciones de acceso a las zonas de parqueo.