Nuevo fallo aclara qué sanciones puede imponer la administración a morosos

Un nuevo pronunciamiento de la justicia en Colombia aclara los límites legales y las facultades que tienen los administradores y asambleas de copropietarios para presionar el cobro de cuotas de administración atrasadas.

La decisión, emitida por la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá, precisa la frontera entre las medidas admisibles para incentivar el pago y los abusos que vulneran derechos fundamentales en el régimen de propiedad horizontal.

El caso analizado por el tribunal se originó tras la demanda de un residente del Edificio La Estación P.H. El propietario impugnó las decisiones de la asamblea luego de que la administración le negara la compra de dispositivos adicionales (tokens o mandos automáticos) para el acceso vehicular de su inmueble debido al saldo pendiente en sus expensas comunes.

¿Qué puede y qué no puede hacer la administración ante la mora?

El fallo ratificó la negativa a suspender las decisiones de la asamblea a favor del residente moroso, estableciendo criterios jurisprudenciales clave para la gestión de cartera en conjuntos residenciales:

• Suspensión de beneficios extra: Negar la entrega o venta de controles adicionales para portones no constituye una violación a la propiedad privada ni a la libre circulación, siempre que no se impida el paso principal.
• Prohibición de bloqueos absolutos: La copropiedad no puede prohibir el ingreso de forma total a la vivienda o al parqueadero privado asignado al inmueble.
• Uso de zonas comunes no esenciales: Las asambleas mantienen la facultad de suspender el acceso a áreas recreativas como salones sociales, piscinas, saunas o gimnasios.

Proporcionalidad en las medidas de cobro en propiedad horizontal

Los magistrados enfatizaron que las sanciones administrativas contra deudores deben cumplir con el principio de proporcionalidad. La ley autoriza limitar comodidades operativas o privilegios comunitarios para presionar el pago, pero prohíbe taxativamente acciones que atenten contra la dignidad humana, la salud o el mínimo vital.

Medidas como la suspensión de servicios públicos domiciliarios, el cobro mediante la retención de correspondencia privada o el impedimento físico en portería continúan siendo ilegales según el marco normativo vigente.

Con esta decisión, las administraciones de edificios y conjuntos residenciales en Colombia reciben una pauta clara para gestionar la cartera vencida dentro del marco constitucional, mientras que se recuerda a los deudores que el incumplimiento en el pago de las cuotas ordinarias genera la pérdida legítima de beneficios dentro de la copropiedad.